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Mietvertrag nach Muster? Was wirklich im Vertrag stehen muss

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Mietverträge müssen nicht lang sein

Autor: dpa-tmn, sikoe

Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt lang sein: Oft reicht es schon, Namen, Adresse und Mietbetrag festzuhalten. (Quelle: imago)

Ein Mietvertrag muss nicht unbedingt lang sein: Oft reicht es schon, Namen, Adresse und Mietbetrag festzuhalten. (Quelle: imago)

Mündlich oder schriftlich, befristet oder unbefristet – Mietverträge können sehr unterschiedlich sein. Was genau drin stehen muss, ist nicht umfassend geregelt. Gerade deshalb sollten Mieter auf einige Punkte achten. In vielen Fällen kommt es nämlich schon während des Mietverhältnisses oder beim Auszug zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter. Viele Klauseln in den Verträgen sind unnötig oder gar ungültig: Tipps, was auf jeden Fall in einen Mietvertrag gehört und was unzulässig ist.

Ein paar Sätze oder mehrere Seiten – jeder Mietvertrag sieht anders aus. Meist steckt er voller Details, etwa zu Schönheitsreparaturen und Tieren in der Wohnung. Dabei muss er laut Gesetz gar nicht lang sein. "Man braucht keinen schriftlichen Mietvertrag", sagt Claus Deese vom Mieterschutzbund in Recklinghausen. "Es muss lediglich Einigkeit über die Vertragsparteien, das Objekt und die Höhe der Miete bestehen."

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Drei Angaben im Mietvertrag zwingend erforderlich

Dennoch: In aller Regel wird vor dem Einzug ein schriftlicher Vertrag unterschrieben. Dann müssen Mieter und Vermieter namentlich genannt werden, genauso die Adresse des Objektes einschließlich der genauen Lage. Bei Wohnungen in Mehrparteienhäusern sollte zum Beispiel auch die Etage genannt werden. Außerdem gehört natürlich die Höhe der Miete in einen vollständigen Vertrag.

Es reicht aus, wenn der Vertrag unterschrieben und eingescannt wird und dann per E-Mail geschickt wird. Nur wenn die Vertragsparteien ausdrücklich die Schriftform vereinbart haben, kommt ein Vertrag nur zustande, wenn der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig unterschrieben wird und im Original vorliegt. 

Mieter profitieren meist von schlanken Mietverträgen

Für Mieter gilt: Je weniger im Mietvertrag steht, desto besser. Stehe in dem Papier beispielsweise nichts zu Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel Streichen und Tapezieren, dann ist automatisch der Vermieter dafür verantwortlich, erklärt Mietrechtsexperte Deese.

In den meisten Verträgen seien aber viele Details geregelt – beispielsweise der Umfang der Betriebskosten. Nicht selten würden die Posten einzeln aufgezählt. "Es gibt 17 Nebenkostenpositionen", sagt Deese.

Befristeter Mietvertrag nur aus gutem Grund zulässig

Normalerweise werde jeder Mietvertrag unbefristet geschlossen. Beschränkungen seien nur zulässig, "wenn ich als Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund habe", erklärt Gerold Happ, vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. 

Ein solcher Grund könne sein, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötige. Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststehe, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden müsse, sei ein Zeitvertrag rechtmäßig.

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Miete kann ohne Aufschlüsselung festgelegt werden

Die Höhe der Miete sei weitgehend frei vereinbar. Bei einem neuen Vertrag müsse sich der Vermieter nicht am Mietspiegel orientieren. Lediglich in Regionen, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete auch bei Neuverträgen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassende Modernisierungen.

"Bei einem Staffelvertrag muss der Vermieter von Anfang an hineinschreiben, wann die Miete in welcher Höhe steigt", schränkt Happ aber ein. Beim Indexvertrag, der ebenfalls eine regelmäßige Mietsteigerung beinhaltet, müsse deutlich werden, auf welcher Grundlage die Erhöhung geschehe. Maßstab sei meist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.

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Abgesehen davon müsse nicht aufgeschlüsselt werden, wie die Miete berechnet werde, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Eine Abrechnung pro Quadratmeter oder Raum sei nicht verpflichtend. "Es reicht völlig aus, dass sie festlegen: 400 Euro." Normalerweise werde die Kaltmiete festgehalten, dazu eine Vorauszahlung der Betriebskosten.

Die Kaution zinsbringend anlegen

Auch die Festlegung einer Kaution sei üblich. Der Vermieter dürfe maximal drei Monats-Kaltmieten als Kaution verlangen. "Der Mieter hat das Recht, in drei Monatsraten zu zahlen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses", sagt Ropertz.

Der Vermieter dürfe sowohl ein Konto für die Kaution einrichten als auch den Mieter damit beauftragen, eins zu eröffnen, ergänzt Gerold Happ. "Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen verzinst wird." Am Ende des Mietvertrages erhalte der Mieter Kaution samt Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist zurück – sofern das Geld nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen benötigt werde.

Schönheitsreparaturen wirksam vereinbaren

Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. "Die einfachste, wirksamste Klausel ist 'Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'", sagt Ropertz. In der Vergangenheit hätten Wohnungs- und Hausbesitzer vielfach starre Vorgaben in die Verträge aufgenommen. Das ist nicht zulässig und macht die ganze Klausel ungültig.

Anstatt der Vorgabe, dass beispielsweise Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen seien, dürfe es nur heißen, die Räume müssten "im Allgemeinen" nach dieser Zeit gestrichen werden. "Wichtig ist, dass sich die Fristen am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren", ergänzt Happ. 

Der Vermieter muss den Handwerker rufen

Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Damit seien Bagatellschäden wie kaputte Thermostate von Heizungen gemeint, erklärt Ropertz. Der Mieter müsse pro Schaden maximal 100 Euro zahlen. "Ab 101 Euro muss alles der Vermieter tragen."

Außerdem müsse im Vertrag festgehalten sein, dass der Mieter maximal acht Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen investieren müsse. Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar den Schaden zahlen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters.

Haustierklauseln im Mietvertrag

Tierhaltung kann vertraglich geregelt werden, muss aber nicht. Grundsätzlich gilt: "Wellensittiche, Fische – alles immer gar kein Problem", sagt Happ. Tiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten würden, seien erlaubt. Ein generelles Verbot ist nicht zulässig. Das bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) 2013 und setzt damit seine mieterfreundliche laufende Rechtsprechung zur Haustierhaltung fort.

Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten von Hunden und Katzen generell verbiete, sei unwirksam, erklärten die obersten Richter in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 168/12). Die Unwirksamkeit des generellen Verbots führe jedoch nicht dazu, "dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann", stellte der BGH klar. Vielmehr müsse eine "umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen".

Quelle: dpa-tmn

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