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Mietminderung: Was Mieter beachten sollten

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Bei diesen Mängeln Miete mindern

13.12.2011, 08:22 Uhr

Schimmel ist ein Grund für eine Mietminderung. (Foto: imago)

Schimmel an den Wänden, zugige Fenster oder Lärm von Bauarbeitern im Hof. Dutzende Mieter leiden unter diesen Mängeln, nehmen sie aber hin, ohne sich dagegen zu wehren. Dabei ist in vielen Fällen eine Mietminderung möglich. Mehr als 100 Millionen Euro im Jahr verschenken Mieter so nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes. Gleichzeitig dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine um Wohnungsmängel und Schadensbeseitigung. Wir verraten Ihnen die zehn häufigsten Gründe für eine Mietminderung.

"Ein Mieter kann die Miete immer dann mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat", erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug müssen einwandfrei funktionieren. Außerdem darf die Wohnung selbst keine Schäden aufweisen. Das Wasser darf nicht die Wände herunterlaufen und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch lärmende Nachbarn können die Lebensqualität so beeinträchtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen mindern kann. Denn laut Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat.

Mängel müssen beseitigt werden

Bei all diesen Beeinträchtigungen sollte es das oberste Ziel des Mieters sein, dass der Vermieter diese Mängel abstellt und beseitigt. Außerdem gilt: "Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist", erklärt Ropertz. Ein Mieter müsse sich seinen Vertrag mit einem Vermieter wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich während der Mietdauer Mängel herausstellen, entsteht ein Ungleichgewicht. Um dieses zu beheben, müssen die Mängel beseitigt und zuvor gegebenenfalls die Zahlungen gemindert werden.

Mieter kann Miete eigenständig mindern

Grundlage ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Um die Miete reduzieren zu können, muss der Mangel allerdings schon erheblich sein. "Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein", sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover.

Größe des Problem bestimmt Mietminderung

Um die Mietminderung zu berechnen, muss der Mieter abschätzen, wie groß das Problem tatsächlich ist. Wenn sich an der Wand nur ein Schimmelfleck so groß wie ein Fünf-Cent-Stück befindet, ist der Schaden eher kleiner. Wenn aber alle Fenster der Wohnung undicht sind und die Küchenwand wegen der eindringenden Feuchtigkeit schon schwarz ist, können Mieter 20 Prozent der Miete abziehen, wie das Landgericht Hannover schon 1978 feststellte. Auch ist es schlimmer, wenn die Heizung im Winter ausfällt als im Sommer. Im Winter kann die Miete dann sogar um 100 Prozent gemindert, also komplett einbehalten werden.

Mietminderung bis zu 100 Prozent

Selbst eine unzumutbar aufgeraute Badewanne muss der Mieter nicht hinnehmen. Das Landgericht Stuttgart entschied 1987, dass die Miete in diesem Fall um 3 Prozent gemindert werden kann. Gleiches gilt, wenn die Klingel defekt ist. Wenn die mitgemietete Einbauküche beim Einzug fehlt, kann um 100 Prozent gemindert werden.

Minderung mit nächster Miete verrechnen

Ist die Miete für den Monat, in dem ein Mieter einen Schaden entdeckt hat, bereits auf dem Konto des Vermieters gelandet, ist das Geld noch nicht verloren. Der Mieter kann die Minderung des laufenden Monats mit der Miete des Folgemonats verrechnen, erklärt Ulrich Ropertz. Wichtig ist bei den Berechnungen, dass der Mieter darin mit einbezieht, wie lange der Mangel tatsächlich vorlag.

Zuerst den Vermieter informieren

Bevor der Mieter die Zahlungen reduziert, muss er seinen Vermieter informieren. "Erst dann hat der Mieter Rechte", sagt Ropertz. Außerdem haftet der Mieter, wenn er seinen Vermieter nicht benachrichtigt und der Schaden schlimmer wird. Am besten sollte man den Vermieter schriftlich benachrichtigen und dabei eine angemessene Frist setzen, sagt Jürgens. Bei einem defekten Dach kann man dem Vermieter sechs Wochen Zeit für die Reparatur geben, bei einem Heizungsausfall im Winter ein bis zwei Tage.

Schäden mit Fotos und Zeugen belegen

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen. Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Lärmbelästigung sollten Mieter unbedingt Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Auch ein Lärmprotokoll sollten sie anfertigen, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Störung angegeben werden.

Reagiert der Vermieter nicht, ist noch mehr drin

Meist ist aber unstrittig, dass es ein Problem in der Wohnung gibt. "Entweder ist das Dach undicht oder es ist nicht undicht", sagt Ropertz. Damit ist in aller Regel auch die Pflicht unstrittig, den Schaden zu reparieren. Rührt sich der Vermieter dennoch nicht, kann der Mieter als Druckmittel neben der Minderung noch einen weiteren Teil der Miete einbehalten: das Drei- bis Fünffache der Minderung.

Vorsicht bei eigenmächtigen Beauftragungen

Außerdem kann der Mieter im Extremfall selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten mit den künftigen Mietzahlungen verrechnen. Sollte der Mieter nicht genügend Geld haben, kann er sogar seinen Vermieter auf Vorschusszahlungen verklagen, erklärt Jürgens. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn der Vermieter argumentiert in einem solchen Fall häufig, er hätte es billiger bekommen können.

Hilfe bei Fragen geben Mietern generell die Mieterschutzvereine. Voraussetzung für eine Beratung ist allerdings eine Mitgliedschaft. Es lohnt sich jedoch oft, sich bei Mietminderung eine zweite Meinung einzuholen beziehungsweise sich bestätigen zu lassen, dass die Mietminderung korrekt ist. Denn ein Streit mit dem Vermieter kann auch schnell vor Gericht landen.