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Mieterhöhung: Wann Mieter die Mieterhöhung nicht bezahlen müssen

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Jede dritte Mieterhöhung fehlerhaft

Jede dritte Mieterhöhung ist laut Mieterbund zu hoch oder komplett fehlerhaft. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Jede dritte Mieterhöhung ist laut Mieterbund zu hoch oder komplett fehlerhaft. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Die deutschen Mieter ächzen unter stetig steigenden finanziellen Belastungen. Zum einen treiben hohe Energiepreise die Betriebskosten in die Höhe, zum anderen führen Wohnungsmangel in Ballungszentren und der im Zuge der Energiewende einsetzende Sanierungs-Boom dazu, dass auch die Kaltmieten vielerorts massiv steigen. Aber wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen und in welchem Umfang? Wann Mieter die Mieterhöhung nicht bezahlen müssen.

Mieterhöhungen führen nicht selten zu Streit unter den Mietparteien. Mieter fühlen sich schnell übervorteilt, wenn sie plötzlich für dieselbe Wohnung deutlich tiefer in die Tasche greifen sollen. Und oft scheint diese Skepsis durchaus berechtigt. "Fast ein Drittel der jährlich rund zwei Millionen Mieterhöhungen in Deutschland sind fehlerhaft oder schlicht zu hoch", erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB).

Die regelmäßige Mieterhöhung ist gesetzlich geregelt

Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen ist in erster Linie das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). "Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren", heißt es dort in Paragraph 557. Die Formulierung deutet schon an, dass Wohnungsbesitzer eine Mieterhöhung nicht einfach beschließen können. Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen, damit sie rechtsverbindlich wird.

Allerdings stellt das BGB im Folgeparagraph auch klar: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen." Das heißt, dass Mieter verpflichtet sind, einer Mieterhöhung zustimmen, sofern diese sämtliche Kriterien erfüllt, die das Gesetz vorschreibt. Verweigert ein Mieter die Zustimmung, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen. Bekommt dieser Recht, muss der Mieter nicht nur die Mietsteigerung, sondern auch noch die Gerichtskosten übernehmen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein häufiger Grund für gerechtfertigte Mieterhöhungen ist die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter dürfen die Miete auf das Preisniveau "für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" anheben, wie es im BGB heißt. Allerdings muss der Vermieter begründen, warum er die geforderte neue Miethöhe für ortsüblich hält.

Dabei kann er sich auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen, die entweder von der Kommune oder von den lokalen Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt werden müssen. Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel aber längst nicht immer.

Kündigungsgrund Eigenbedarf ist oft nur vorgeschoben

Längst nicht jede vorzeitige Vertragskündigung müssen Mieter akzeptieren. Sogar wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet, kann man sich noch wehren. Video

Um die Höhe der ortüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu beziffern, können Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare Wohnungen berufen oder ein Sachverständigen-Gutachten beibringen.

Kappungsgrenze und Jahressperrfrist begrenzen die Mieterhöhung

Obwohl eine Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich legitim ist, müssen Mieter sie nicht in jedem Fall akzeptieren. "Der Mieter muss zustimmen, wenn die Mieterhöhung formal in Ordnung ist, der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze eingehalten sind", informiert der DMB.

Die sogenannte Jahressperrfrist besagt, dass der Einzug beziehungsweise die letzte Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens zwölf Monate zurück liegen müssen, bevor die Miete erneut erhöht werden darf. Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – unabhängig davon, welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen.

Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung prüfen

Wohnungsbesitzer müssen dem Mieter ausreichend Zeit geben, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. "Er kann in dem Monat, in dem er die Mieterhöhung erhält, und in den beiden darauf folgenden Monaten abklären, zum Beispiel mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, ob er zustimmt oder nicht", rät der DMB. Ihre Zustimmung sollten Mieter nur dann verweigern, wenn gesetzliche Vorgaben missachtet wurden. Klagt ein Vermieter die Zustimmung ein und hat vor Gericht Erfolg, kämen sonst noch hohe Verfahrens- und Anwaltskosten hinzu.

Index- und Staffelmiete schließen weitere Mieterhöhung meist aus

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer dann, wenn schon im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indices steigt.

Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverhältnissen nicht zulässig. Auch die Investitionskosten für wohnwertsteigende- oder energetische Modernisierungsmaßnahen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden. "Enthält der Mietvertrag eineStaffel- oder Indexmiete, kann der Vermieter die Kosten einer freiwillig durchgeführten energetischen Sanierung nicht auf die Miete umlegen“, informiert etwa der Baden-Württembergischer Handwerkstag.

Mieterhöhung nach Modernisierung und Sanierung

Hier ist allerdings genau zu prüfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dürfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat. Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung und sogenannte wohnwertsteigernde Maßnahmen dürfen zu elf Prozent auf die Jahresmiete umgelegt werden. Im Gegensatz dazu sind reine Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten vom Vermieter selbst zu bezahlen. Diese Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung.

Erhöhung der Nebenkostenpauschale ist keine Mieterhöhung

In Zeiten stetig steigender Preise für Strom, Öl und Gas kann es leicht passieren, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenpauschale die tatsächlich entstehenden Kosten nicht mehr deckt. Damit Vermieter hier nicht zu ihren Ungunsten in Vorleistung gehen müssen, ist eine Anpassung der Betriebskostenpauschale an die tatsächlichen laufenden Kosten immer möglich.

Sie gilt auch nicht als Mieterhöhung im Sinne des Gesetzes, schließlich werden etwaige zu viel gezahlte Beträge wieder erstattet. Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale hat deshalb keine Auswirkungen auf die übrigen gesetzlichen Vorgaben wie Jahressperrfrist oder Kappungsgrenze.

Quelle: zuhause.de

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