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Energetische Sanierung: Mieter laut Studie nicht zu stark belastet

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Energetische Sanierung lohnt sich auch für Mieter

Autor: rw

Kosten für eine energetische Sanierung dürfen zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. (Quelle: imago)

Kosten für eine energetische Sanierung dürfen zu elf Prozent auf die Miete umgelegt werden. (Quelle: imago)

Dichtere Fenster, bessere Dämmung, modernere Heizung: Die Investitionskosten für eine energetische Sanierung erreichen schnell fünfstellige Beträge. Damit trotzdem im großen Stil modernisiert wird, können Vermieter bis zu elf Prozent ihrer Investitionskosten auf die Miete umlegen. Daran entzündet sich heftige Kritik. Der Deutsche Mieterbund (DMB) etwa sieht die Kosten der Energiewende durch die Umlage-Möglichkeit einseitig auf die Mieter abgewälzt. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) kontert mit eigenen Studienergebnissen. Welche Sanierungsmaßnahmen Vermieter auf die Miete umlegen dürfen, haben wir noch einmal knapp zusammengefasst.

An den Reglungen zur Umlage energetischer Sanierungsmaßnahmen auf die Monatsmiete entzündete sich in den letzten Wochen und Monaten immer wieder heftige Kritik. Zuletzt berichtete das SWR-Magazin Report Mainz unter Berufung auf unveröffentlichte Zahlen des Deutschen Mieterbunds, dass viele einkommensschwache Haushalte vom Verlust ihrer Wohnung bedroht seien, weil sie die gestiegenen Mieten nach einer energetischen Sanierung nicht mehr zahlen könnten.

Studie: Warmmiete sinkt nach energetischer Sanierung

"Den Mietern ist nicht geholfen, wenn sie die Heizkosten bezahlen können, aber dafür die Mieten nicht mehr“, schimpft beispielsweise Ulrich Ropertz vom DMB. Die Deutsche Energieagentur (dena) sieht für solch pessimistische Zukunfts-Szenarien allerdings keinen Anlass.

"Wer die energetische Sanierung zum Sündenbock für hohe Mietsteigerungen in Deutschland macht, ist auf der falschen Fährte", so Stephan Kohler, dena-Geschäftsführer und Sprecher der "Allianz für Gebäude-Energie-Effizienz" (geea). Er verweist auf eigene Studienergebnisse: "Wir haben bereits 2010 anhand einer Untersuchung von rund 250 Gebäuden nachweisen können, dass alte und sanierungsbedürftige Mietshäuser auf einen sehr guten Energiestandard gebracht werden können, ohne dass die Warmmiete steigen muss."

Einer durch die energetischen Maßnahmen fälligen Kaltmietensteigerung um durchschnittlich 82 Cent pro Quadratmeter stünde demnach im Schnitt eine Heizkostenersparnis von 92 Cent pro Quadratmeter gegenüber. "Die energetische Sanierung ist nicht das Problem, sondern die Lösung bei steigenden Energiekosten", bringt es Kohler auf den Punkt.

Nicht jede Maßnahme kann als energetische Sanierung gelten

Der dena-Geschäftsführer sieht die wahren Ursachen für viele Mietsteigerungen an anderer Stelle: Häufig werde zeitgleich zur energetischen Sanierung auch die Ausstattung der Wohnungen verbessert. Dieses Mehr an Komfort würde dann ebenfalls auf die Miete umgelegt. Alte Häuser in guter Stadtlage erzielen nach einer umfassenden Sanierung dann deutlich höhere Mieten. Die hohe Preissteigerung sei aber zu einem großen Teil auf die "Schönheitssanierung" zurückzuführen.

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In anderen Fällen, so die dena, seien die Mieten vor der Sanierung bereits längere Zeit nicht mehr erhöht worden. Nach der energetischen Modernisierung würden dann nicht nur die Investitionskosten umgelegt, sondern zugleich auch über lange Zeit nicht erhöhte Miete an den örtlichen Mietspiegel angepasst.

Diese Effekte träten besonders in Großstädten häufig auf und träfen tatsächlich oft einkommensschwache Menschen, die schon lange in ihren Wohnungen leben. "Dass der Deutsche Mieterbund dieses Problem angehen möchte, ist wichtig und richtig", findet auch Kohler. "Man soll es aber bitte nicht der energetischen Sanierung in die Schuhe schieben."

Bei Sanierungskosten muss man unterscheiden

Bei umfassenden Gebäudesanierungen können drei Arten von Kosten anfallen, die man klar voneinander trennen sollte: So genannte "Wohnwert steigernde Maßnahmen" steigern den Komfort einer Immobilie und dürfen in Teilen auf die Miete umgelegt werden. Daraus resultierende Mieterhöhungen haben aber nichts mit der Umlage energetischer Sanierungskosten zu tun.

Auch die bei alten Gebäuden häufig beträchtlichen "Instandsetzungs- und Erhaltungskosten" müssen von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der energetischen Sanierung getrennt betrachtet werden. Hier geht es um notwendige Maßnahmen zum Erhalt des Hauses, beispielsweise die Putzerneuerung oder neue Dachziegel. Diese Kosten muss der Vermieter aus seinen laufenden Mieteinnahmen zahlen und darf sie gar nicht umlegen. Das gilt auch dann, wenn durch die Maßnahmen der Energieverbrauch des Hauses sinkt.

Als umlagefähige Maßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung gelten nur Modernisierungen, die extra und ausschließlich dafür gedacht sind, die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen. Dazu können beispielsweise eine Heizungsmodernisierung, Dämm-Maßnahmen an Dach und Fassade, der Austausch alter Fenster und Türen oder die Installation einer Photovoltaik-Anlage zählen. Diese Kosten darf ein Vermieter zu elf Prozent auf die Jahresmiete umlegen – und laut der dena-Studie kommt der Mieter dabei auf Grund der eingesparten Energiekosten gut weg.

Zu wenig Fördermittel für energetische Sanierung

Dennoch sei es an der Politik, für die energetische Sanierung von Mietshäusern bessere Rahmenbedingungen zu schaffen. "Eine bessere Förderung wäre geeignet, dem Thema die Schärfe zu nehmen. Da die Eigentümer den Anteil der Kosten einer energetischen Sanierung, für den sie ohnehin eine staatliche Förderung bekommen, nicht auf die Mieter umlegen dürfen, profitieren hier beide Parteien. Mittelfristig sind fünf Milliarden Euro an staatlichen Fördermitteln pro Jahr notwendig, um die von der Bundesregierung angestrebte Sanierungsquote zu erreichen", so eine geea-Einschätzung. Derzeit stehen jährlich insgesamt 1,5 Milliarden Euro zur Verfügung.

Quelle: zuhause.de

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